賃貸アパート経営の落とし穴
アパート経営のリスク
マンション経営とアパート経営は同じようなものだと思っている方はいないでしょうか。実は、アパート経営には所得税減税の点から見ても、それ以外の点からも大きな落とし穴がいくつもあるのです。
ここでは、アパート経営特有のリスクと、マンション経営にも関わるリスクについて説明します。
アパート経営特有のリスク
・土地の価格の値下がり
土地の価格の値下がりによって、購入した不動産を売却して利益を得るのは非常に難しいのが現状です。場所によっては土地の価格が上昇している傾向も見られますが、一般的には土地の価格は横ばいか、もしくは下がっているため、結局は売却損になってしまうことがほとんどのようです。
・換金性が低い
緊急の事態が起こって不動産を売却したい場合、すぐに買ってもらうためには価格を大幅に値下げしなければならないこともあります。そうしたことも計算に入れた場合、株式などの金融資産と比べると、その換金性は低くなってしまいます。
・空室
せっかくのアパートも空室が多ければローンの返済にも影響してしまい、最終的には所得税減税どころか、土地とアパートを失うことになってしまいます。マンション経営が1室のみの管理なのに対し、アパートでは部屋数が多い分、管理は困難になります。それを回避するためにも、物件選びは慎重にするとともに、購入後も空室を作らないように考え、行動していかなければなりません。
・滞納者
例えアパートが満室になったとしても、家賃を滞納する入居者がいては、収入は入ってきません。マンションに比べ、アパートではそういう問題が起こってしまいがちです。その場合、入居者本人や保証人への催促・訴訟、また、その後の手続きなど、管理会社や仲介業者などにも間に入ってもらいながら対応する必要があります。
アパート、マンション経営共通のリスク
・知識不足
不動産や不動産投資の知識不足が原因で、大きな問題に発展してしまうことがあります。例えば、「表面利回りが高い」という説明で不動産屋に紹介されたものの、実際は損をするような物件を購入してしまうこともよく聞く話です。まずは不動産投資に関する知識を身に付ける事が、リスクを軽減させる最も有効な方法です。
・建物・設備の老朽化
建物や設備の老朽化が激しくなると、入居者は新しいアパートに流れていってしまいます。また、老朽化の程度に応じて家賃を下げないと、入居者を確保できなくなり、利回りも悪くなってしまいます。当然ながら、老朽化した部分の修繕費用も多額なものになってしまいます。
・地震・火災・台風などの被害
アパート経営をするにあたって銀行のローンを組む際に、火災保険をかけさせられます。火災などの災害については、万一の時に掛け金に応じた保険がおります。地震保険に関しては、個々に加入を検討する必要があります。